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勾庄、良渚新城、瓶窑纷纷调价，三墩北还要“站岗”？
文/住浙网研究员 华静
近日，彩虹轩2幢《购房意向入围名单汇总表》正式公示，作为项目收官的155套房源触发拼社保入围机制，最终共计1571户家庭入围。
其中高层次人才家庭入围最低为E类社保月数32个月，无房家庭入围最低社保月数为137个月，普通家庭入围最低社保月数为156个月入围，整体中签率9.88%，需限售5年。
项目从首开到收官，四次开盘，四开四罄，二次踏入限售，板上钉钉的“红盘”。
彩虹轩的高热背后，除了总价低、近地铁等因素外，最能站住脚的，恐怕还是板块。直白点说，是三墩北肉眼可见的“倒挂红利”。
纵观这两年的杭州楼市，三墩北是一个神奇的存在。
从西湖国际城，再到西雅图、云和湖、紫雅云邸、紫璋台、天澜、彩虹轩……板块的每一次上新，都会在楼市制造话题，掀起摇号热浪。“万人摇”、“限售”，让三墩北一步步走上了“封神”之路。
中铁建西湖国际城：五次开盘，五次售罄，共达成三次“万人摇”成就，最多登记组数为17290组，最低中签率仅1.5%。
西雅图：2018年6月，539套房源9288组家庭登记，中签率5.8%；2018年7月，清盘加推391套房源，8562组家庭登记，中签率4.57%。
紫雅云邸：2020年4月，推出148套，1482组家庭登记，中签率9.9%；紫璋台：2021年1月一把梭哈1224套房源，10795组家庭登记，中签率11.34%。
从区位来看，三墩北这个头顶西湖区帽子的板块，与城市中心概念并不相符。这儿已近地铁二号线的尽头，板块界面不好看，高架铁路令板块割裂，路上工程车来来往往，在造的新盘与安置房相间，俨然一个还未成型的“大工地”。
但2.81万/㎡的新房限价，任谁听了都会说一句“真香”，也让三墩北成了刚需在主城区最后的避风港。
紫璋台实景图
“2字头”的限价，究竟有多“低洼”，在主城范围内有着多大的吸引力。从虎年首批供地最新限价体系变化或可窥探一番。
日前，久候多时的2022年杭州市区第一批住宅用地集中出让公告终于正式发布，共涉及60宗地块，总出让面积256.61万方，出让总起价约798亿元。
具体来看，本轮供地呈现出两大趋势，一，主城区地块锐减（60宗地块中，主城区仅11宗，占比约18.3%）；二，多个边缘地块价格指数呈跨越式上涨（据住浙网不完全统计，有14个板块出现限价上调，其中瓶窑低密地块涨幅最大，上涨约22.92%）。
这两大趋势对刚需们来说，选择权貌似在变多，但价格贵了，首付门槛变高了。
最新的限价体系中不难发现，处于三墩、勾庄、良渚新城包围圈下的三墩北处于一个绝对的价格“洼地”。距主城更远、属于余杭区的良渚新城板块跳涨2000元/㎡，勾庄上涨700元/㎡的情况下，三墩北新房限价的松动，似乎只是时间问题。（最新杭州楼市限价地图完整版，可以留言获取）。
好房研究院制图
在这样的局面下，站稳主城地位（西湖区），价格又停留在“2字头”的三墩北成了香饽饽，开盘即火爆在情理之中了。
特别是在板块次新二手房“站5奔6”、学区等多重因素的叠加下（据好找房查询，板块内多个次新小区二手最高网签价都刷到过“5字头”。如，西湖国际城最高网签6.4万元/㎡，西雅图最高网签6.3万元/㎡），三墩北新房的火热势头预计只会越燃越旺。
只是，这个板块留给刚需的机会似乎不多了。
西雅图实景图
彩虹轩完美谢幕后，三墩北板块新房供应仅剩融信如澜轩“独苗”。这个项目为2021年杭州首批集中供地中，融信以高溢价摘得的地块（成交总价约15.6亿，成交楼面价18440.8元/㎡，溢价率约30%，自持比例8%）。
虽然项目保持了板块近三年来的价格梯度，精装限价仍为2.81万元/㎡。如果按照常规的项目规划，小户型89㎡起，总价门槛不到300万，刚需还有选择的余地，但在产品上，如澜轩却一改往日风格。
澜轩规划的户型为清一色的大户型，主力户型约170㎡，以这个面积来算，没有500万基本下不来，比起彩虹轩等门槛一下拉升了近200万。这样的总价，已不是刚需家庭可以接受的梯度了。
即使如澜轩总价不低，但综合来看，项目后期市场热度恐也不会太低。
其一，三墩北新房的涨价预期。前文也提到，在此轮的集中供地中，有多达14个板块出现限价上涨的情况，特别是三墩北周边板块也出现“松动”。对于多年未涨的三墩北来说，“松松”也很合理。
其二，对于四五百万总价的房子，板块是具备一定消化能力的。三墩北的新房限价虽多年未涨，但从次新二手房的销售情况来看，这个总价段还是有相当部分的客群的。同样总价，在次新89方和新房170方之间做选择题，结果显而易见。
其三，除却项目本身地段的优势外，房源套数不多，在板块独苗、后续断供的基础上，无竞争压力。
其四，户型“长大”成楼市多板块的共同趋势。例如奥体板块此前的君品，最小户型只有104㎡，但SKP起步就是180㎡；未来科技城的华润·杭珹未来中心，最小户型约119㎡。与此前沐宸院98㎡户型相比，总价相差近百万。在改善板块总价上升的情况下，部分改善需求也会进行外溢。
这样的总价，对于三墩北还是头一遭。从板块二手销售的情况来看，以89㎡左右的小户型去化为主，且市场整体有所回落（从高位时6万+降至现在的4万+），能否维持大热？
有点悬。
END